¿Por qué no se considera que mi vivienda sea completamente legal?

Esta es una de las preguntas que más nos hacen, y la respuesta suele prestarse a confusión.

Tener una propiedad en Andalucía con una escritura, una referencia catastral y pagar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) no significa, por sí solo, que la vivienda sea completamente legal desde el punto de vista urbanístico.

Estos documentos simplemente acreditan que la propiedad existe, quién es su titular y que está dada de alta a efectos fiscales. No certifican que todas las partes de la vivienda se hayan construido con las licencias urbanísticas correspondientes ni que cumplan la normativa de edificación vigente en el momento en que fueron ejecutadas.

En su caso, la escritura recoge la vivienda original que adquirió en 1990, pero la terraza en cubierta construida en el año 2000 no figura en la escritura. Esto suele indicar que dicha actuación nunca obtuvo la licencia correspondiente, nunca fue declarada o nunca se incorporó a la documentación legal de la propiedad.

Además, muchas viviendas antiguas de los pueblos fueron construidas antes de que existiera la obligación de obtener una Licencia de Primera Ocupación, o antes de que los ayuntamientos la expidieran de forma sistemática. Otras fueron modificadas con el paso de los años sin obtener todas las autorizaciones urbanísticas necesarias.

En una vivienda situada en suelo urbano, que una propiedad pueda considerarse plenamente legal generalmente significa que:

• La edificación y cualquier ampliación, reforma o modificación posterior se realizaron con las licencias urbanísticas correspondientes, cuando estas eran exigibles.

• La propiedad cumple con la normativa urbanística aplicable.

• La documentación legal (Registro de la Propiedad y, cuando proceda, el Catastro) refleja fielmente la realidad física existente.

• La vivienda dispone de la licencia de ocupación correspondiente, o reúne los requisitos necesarios para obtenerla cuando sea exigible.

La ausencia de una Licencia de Primera Ocupación no significa automáticamente que una vivienda no pueda venderse. De hecho, cada año se compran y venden numerosas viviendas antiguas de pueblo que carecen de ella. Sin embargo, hoy en día los compradores y sus abogados realizan comprobaciones jurídicas y técnicas mucho más exhaustivas que hace unas décadas. Cualquier discrepancia entre la vivienda construida y su documentación legal puede requerir una investigación y, en determinados casos, un proceso de regularización antes o después de la compraventa.

Cada propiedad es diferente. La antigüedad del inmueble, la fecha en la que se realizaron las modificaciones, la legislación urbanística vigente en ese momento y la documentación conservada por el Ayuntamiento correspondiente son factores que determinan su situación legal.

En Andalucía Country Houses realizamos completos estudios previos de la situación urbanística y jurídica de las propiedades antes de su comercialización. De este modo identificamos posibles incidencias con antelación, ayudamos a los vendedores a evitar retrasos durante la venta y ofrecemos a los compradores la tranquilidad de conocer exactamente la situación legal de la propiedad que desean adquirir.

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