Lineamientos para la construcción de viviendas en suelo rústico en Andalucía
Desde 2002, la construcción en Andalucía se ha enfrentado a restricciones e incluso, en algunos casos, se ha vuelto imposible. Regida por la antigua ley, la LOUA, las actividades de construcción se limitaban a fines agrícolas o turísticos. Durante dos décadas, tanto locales como extranjeros lucharon por hacer realidad sus aspiraciones. Sin embargo, se produjo un cambio legislativo en diciembre de 2022 con la aprobación de la nueva ley, la LISTA, que introdujo nuevas oportunidades. En esta guía, encontrará información completa sobre las construcciones permitidas en suelo rústico de Andalucía.
Entendiendo el suelo rústico:
El suelo rústico comprende todas las áreas fuera de las zonas urbanas, también conocido como suelo no urbanizable. En Andalucía, el suelo rústico se clasifica en cuatro tipos principales:
Suelo No Urbanizable Común: Se caracteriza por atributos rurales y naturales sin protección especial.
Suelo No Urbanizable Diseminado: Perteneciente a asentamientos rurales derivados de funciones agrícolas.
Suelo No Urbanizable con Protección: Designado con protección especial, como importancia arqueológica, ambiental o histórica.
Suelo No Urbanizable Preservada: Clasificado como suelo altamente protegido, incluyendo parques naturales o áreas adyacentes a ríos, lagos o el mar, así como terrenos destinados a fines agrícolas específicos.
Existen más posibilidades de desarrollo para los terrenos catalogados como "Común" en comparación con aquellos con designaciones de protección. Sin embargo, en áreas como Parques Naturales o cerca de cuerpos de agua, la construcción sigue estando prohibida.
La determinación de la naturaleza del suelo rústico que posee o tiene intención de comprar generalmente se puede lograr a través del sitio web de su municipio o programando una reunión con el departamento de urbanismo.
Construcciones permitidas en suelo rústico
Según la LISTA, se distingue entre usos ordinarios y usos extraordinarios. El uso extraordinario ahora abarca la construcción de viviendas unifamiliares, sujetas a condiciones específicas.
Uso ordinario (usos ordinarios)
Se permite la construcción directamente relacionada con el uso del suelo, como para agricultura, ganadería, silvicultura, caza o minería. Esto incluye toda la infraestructura necesaria como casas y graneros, siempre que la necesidad se justifique mediante un proyecto de actuación aprobado por las autoridades. Con un plan aprobado, se pueden obtener licencias de obra.
La presentación de un proyecto de actuación también era posible bajo la ley anterior, la LOUA. La aprobación para viviendas unifamiliares históricamente dependía de demostrar la necesidad absoluta de residir en el terreno para realizar actividades. La construcción de villas de lujo únicamente para ocio no era válida y sigue sin serlo.
Lineamientos para la construcción de viviendas en suelo rústico en Andalucía
Las normativas específicas delinean los requisitos para la construcción de viviendas en suelo rústico en Andalucía. Los criterios esenciales incluyen:
Superficie mínima del terreno de 25.000 m² para terrenos sin protección y 50.000 m² para terrenos forestales.
Permiso máximo de construcción del 1% (0,5% en suelo protegido), incluyendo todas las estructuras.
Ubicación de la vivienda a al menos 25 m de los límites de la parcela y a 100 m de otras viviendas.
Solo se permite una vivienda por parcela.
La segregación de parcelas más grandes debe estar justificada por uso agrícola o problemas legales de propiedad.
Prohibida la creación de nuevas aldeas o comunidades.
Se requiere una superficie plana para la construcción; movimiento limitado de suelo permitido.
Acceso demostrado a agua y electricidad, sin obligación del municipio de proporcionar estos servicios.
El cumplimiento de la normativa permite la presentación de un proyecto de actuación para su preaprobación en el ayuntamiento, seguido de la solicitud de licencia de obra. Además de los costos de construcción, se cobra una tasa adicional del 10% como compensación al municipio por permitir el uso
Permisos para la Construcción de Piscinas
Si bien las piscinas no se mencionan explícitamente, se presume que están permitidas como parte de la construcción general, especialmente teniendo en cuenta que se permiten para estructuras relacionadas con el turismo. Sin embargo, la inclusión de una piscina debe abordarse en el anteproyecto. Los contextos agrícolas o industriales pueden no permitir la construcción de piscinas.
Restauración de Ruinas en Andalucía
La restauración de ruinas en suelo rústico está sujeta a determinadas condiciones. Si una ruina está registrada en el catastro y registro de la propiedad, y permanece "habitable" con techo y muros principales intactos, la restauración se puede realizar mediante los mismos procedimientos que las obra nueva.
Ampliación de Edificaciones Existentes en Suelo Rústico
Actualmente no está clara la viabilidad de ampliar las edificaciones existentes en suelo rústico. Los arquitectos sugieren que el cumplimiento de la normativa, la licencia previa y el cumplimiento de la regla del 1% pueden permitir ampliaciones. Sin embargo, se recomienda consultar con profesionales familiarizados con la normativa del suelo rústico y el criterio municipal antes de iniciar este tipo de proyectos.
