I. Nota Simple
¿Qué es una Nota Simple?
Si necesitas presentar información sobre una casa, apartamento o terreno, una Nota Simple realiza una consulta en todos los registros de la propiedad de España para conocer la situación actual respecto a los propietarios actuales del inmueble y las cargas del mismo.
¿Necesitas ayuda? Si lo deseas, podemos solicitar esta documentación oficial de todas las propiedades en tu nombre. Solo requerimos una copia del documento con una antigüedad no superior a 3 meses.
Es un documento oficial emitido por el Registro de la Propiedad que contiene información relativa a la finca e incluye:
- Descripción de la propiedad (metros cuadrados, ubicación exacta, linderos, etc.)
- Información del propietario actual y registros oficiales.
- Información sobre hipotecas, gravámenes o cargas impuestas a la propiedad.
También se puede utilizar para solicitar una hipoteca bancaria o presentarse ante el tribunal para reclamar una herencia. Principalmente, se solicita para saber quién es el propietario de la propiedad y las cargas de la vivienda en caso de venta, o para presentarla ante otras instituciones acreditando la titularidad, cargas u otras circunstancias.
II. Escritura de Compraventa
¿Qué es una Escritura de Compraventa? ¿Es necesario tener una Escritura de Compraventa?
Habitualmente, cuando compramos una casa, apartamento o local lo hacemos en escritura pública ante un Notario quien posteriormente la lleva al Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de titularidad a nuestro favor.
Sin embargo, en España una escritura pública ante Notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad NO siempre fueron necesarios para adquirir la propiedad de un inmueble. Es cierto que los trámites son aconsejables, pero ¿pueden algunos propietarios prescindir de ellos? Sí, ¡te explicaremos las razones por las que algunos propietarios no escrituraron ni inscribieron la escritura en el Registro de la Propiedad y las consecuencias!
COMPRA EN LIBRE FORMA
La legislación española permite el contrato de compraventa en libre forma, un contrato privado e incluso verbalmente, aunque en este último caso, debemos probar la realidad de la venta.
Lo que se requiere para ser propietario es que, junto con el contrato de compraventa (ya sea escritura pública o contrato privado), se produzca la entrega de la posesión del inmueble. Esta es la teoría del título (contrato) y el modo (entrega), que es lo que provoca el cambio de titularidad de una propiedad.
Cuando realizamos la transacción por escrito ante un notario, implica la entrega de la propiedad. Y si lo hacemos en contrato privado, para convertirnos en propietarios, se requiere que en el contrato se especifique la entrega de la posesión para el cambio de titularidad. Por lo tanto, podemos ser perfectamente propietarios si tenemos un contrato de compraventa a nuestro favor y la posesión del inmueble comprado. Entonces, ¿cuál es la diferencia?
El contrato privado es un documento privado entre el vendedor y el comprador, mientras que la Escritura Pública es un documento público y permite al comprador transferir oficialmente la posesión de la propiedad en el Registro de la Propiedad.
RAZONES PARA NO REALIZAR ESCRITURA PÚBLICA
Otorgar escritura pública ante notario es el procedimiento estándar habitual, pero existen casos en los que el comprador o vendedor no están interesados, por ahora, en realizar la escritura y solo realizan la compraventa en un documento privado con entrega de posesión al comprador, convirtiéndose este último en propietario.
Las razones habituales son:
- El comprador o vendedor no pueden pagar los impuestos en este momento: si realizamos una compra en escritura pública, el notario está obligado a informar a las Autoridades y esto puede requerir que ambas partes paguen los impuestos correspondientes. Con un contrato privado, esto no sucede porque el acuerdo es entre comprador y vendedor.
- El vendedor no puede, por ahora, otorgar la escritura porque la propiedad aún no está a su nombre: Piensa en una herencia que aún no se ha tramitado.
- La propiedad se construyó (parcialmente) sin licencia y/o se encuentra en un área protegida.
VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE NO HACER ESCRITURA DE COMPRAVENTA PÚBLICA ANTE NOTARIO
Se pueden resumir de la siguiente manera:
Ventajas:
- El comprador y el vendedor ahorran dinero al no presentar la venta ante la Agencia Tributaria y pagar los impuestos por ahora.
- El comprador y el vendedor evitan que terceros ajenos al comprador o vendedor puedan tener conocimiento de la venta.
- Si hay deudas sobre la propiedad, los acreedores no irán tras el vendedor porque no está inscrito en el Registro de la Propiedad.
Desventajas:
- La venta a través de un documento privado no puede acceder al Registro de la Propiedad y, por lo tanto, el comprador no puede ponerlo a su nombre oficialmente.
- Como no hay Registro de la Propiedad, no podemos ver si hay deudas sobre la propiedad.
- Ningún banco otorgará una hipoteca sobre una propiedad que no esté registrada.
- Si bien la propiedad no está registrada en el Registro de la Propiedad, el comprador correrá el gran riesgo de que el vendedor vuelva a vender la propiedad a otra persona, por lo que el comprador perderá sus derechos sobre la propiedad. Este riesgo es inaceptable.
CONCLUSIONES
No es obligatorio para un propietario adquirir las escrituras públicas ante Notario, pero no podemos enfatizar lo suficiente la importancia de seguir el procedimiento a través del Notario y registrar su propiedad correctamente si planea ponerla en el mercado.
Sin embargo, tenga en cuenta que el papel del Notario en España es la identificación de las partes y la verificación de que los requisitos legales y pagos se hayan cumplido correctamente para transferir la propiedad del inmueble mediante la firma de las Escrituras de Compraventa. El Notario no realiza comprobaciones legales sobre la propiedad.
Por lo tanto, siempre recomendamos consultar a su abogado y a su agente inmobiliario cuando piense en vender su propiedad.
Si usted es propietario del inmueble a través de un contrato privado o está en posesión de las escrituras pero la propiedad aún no ha sido registrada (completamente) en el Registro de la Propiedad y busca asesoramiento legal o un tasador, estamos a su disposición para ayudarlo.
Solo con una propiedad registrada correctamente se puede proceder a una venta óptima.
III. AFO y DAFO
¿Qué es AFO?
AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación) es un régimen legal especial, que supone la regularización administrativa y legal de construcciones realizadas sin licencia municipal legalmente preceptiva. El régimen jurídico AFO da solución a problemas sociales, ambientales y urbanísticos.
La publicación en 2019 del Decreto 3/2019, de 24 de septiembre, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos en suelo no urbanizable en Andalucía, aclara el régimen aplicable a las diferentes situaciones en las que las edificaciones existentes se presentan para su reconocimiento por parte del Ayuntamiento y tratamiento urbanístico.
Esto abre una nueva vía para la regularización de las edificaciones que presenten alguna infracción a la normativa urbanística tanto en suelo urbano como rústico mediante el reconocimiento de AFO.
El AFO es un régimen similar al denominado régimen fuera de ordenación, definido en el artículo 53 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, de la Junta de Andalucía. Se trata de la situación en la que las obras, instalaciones, explotaciones y construcciones realizadas con infracción de las normas urbanísticas respecto de las cuales ya no caben medidas de protección y restauración de la legalidad hasta tanto transcurra un determinado plazo (artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre). Es decir, aquellas edificaciones comúnmente denominadas "ilegales" construidas en Andalucía, pero que tengan una antigüedad superior a 6 años, podrán ser reconocidas como AFO.
Desde la entrada en vigor en 2012 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, en Andalucía se permite el reconocimiento de edificaciones existentes para regularizar su situación. Dicho reconocimiento lo realizan los municipios mediante resolución, aunque previamente se debe tener desarrollado y aprobado una ordenanza específica o un avance del planeamiento general de las construcciones.
Para acceder a este régimen se precisa una resolución del ayuntamiento que reconozca expresamente que la edificación puede ser utilizada, por reunir condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad adecuadas al uso al que se destina.
¿Qué ventajas tiene?
Permitir la inscripción de la construcción en el Registro de la Propiedad. Tener Escritura de la construcción. Acceso a los servicios básicos como agua y luz, con las compañías suministradoras. Licencia municipal de autorización con obras puntuales de reparación y mantenimiento necesarias para su uso y mantenimiento.
¿Quién se puede beneficiar?
Los propietarios de las construcciones que se encuentren totalmente terminadas para las que haya caducado el plazo de restauración del orden urbanístico infringido, si cumplen los requisitos de AFO del Ayuntamiento local - sin ningún tipo de procedimiento administrativo ni sanción.
Por tanto, cualquier edificación construida en suelo urbano o rústico sin la licencia correspondiente puede ser regularizada ante el Ayuntamiento. Sin embargo, la aplicación del AFO depende de cada uno de los municipios ya que la adaptación del decreto no es uniforme en todos. Muchos de ellos ya han realizado los trámites, mientras que otros aún están en proceso.
¿Cuál es el procedimiento?
Depende del Ayuntamiento local, si se reconoce la situación de aplicabilidad del AFO, el municipio cobrará las tasas correspondientes. El importe de esta tasa es variable en cada municipio y depende de las características de cada edificio. Este importe deberá ser abonado por el propietario.
El propietario del inmueble presenta la solicitud de DAFO (Declaración Asimilado a Fuera de Ordenación) en el Ayuntamiento junto con un informe técnico especial elaborado por un arquitecto colegiado. Además, deberá presentar los siguientes documentos:
Identificación de la propiedad:
Identificación del Registro y Catastro. Documentación que acredite la titularidad del edificio, Memoria descriptiva de la construcción y edificación afectada, Análisis de la construcción y la parcela en relación con el urbanismo Reportaje fotográfico suficiente para la descripción completa del edificio, Justificación de que el edificio no se encuentra en suelo de equipamiento público, ni en suelo con determinados riesgos de erosión, deslizamientos, inundaciones u otros riesgos de origen natural, tecnológico u otros y que la parcela no tenga carácter o esté afectada por uso general público. Informe de las compañías suministradoras con indicación de la disponibilidad de las redes de suministro accesibles desde la finca; y, qué condiciones técnicas se requieren para la correcta ejecución de la misma. Documentación justificativa del funcionamiento de las instalaciones existentes en el edificio de acuerdo con su normativa (Boletín de la instalación eléctrica, fontanería, gas, etc...) Fecha de finalización de las obras de construcción: Servicio de Inspección Urbanística, y/o certificación por técnico competente, y/o certificación catastral gráfica. Certificado: que acredite que la construcción cumple las condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad, según las determinaciones vigentes. Descripción de las obras necesarias e indispensables para dotar al edificio de servicios básicos.
¿Se necesita DAFO para vender o comprar una propiedad?
La respuesta es no, el DAFO no es obligatorio para las propiedades que están registradas correctamente.
Sin embargo, el DAFO sí es necesario para poder vender su propiedad si (partes de) su propiedad se construyeron sin licencia y no están registradas en el Registro de la Propiedad. Tendrá que solicitar la certificación AFO y reservar una cierta cantidad para las tasas en el Ayuntamiento para poder transferir la titularidad de toda la propiedad a los nuevos propietarios.
No dude en ponerse en contacto con nosotros si tiene alguna pregunta o necesita un abogado o un arquitecto cualificado que pueda revisar la documentación de su propiedad y organizar el procedimiento de solicitud de la certificación AFO por usted, si fuera necesario.
IV. Recibo del IBI del año en curso (copia del recibo pagado) y referencia catastral
¿Qué es el IBI? ¿Qué es la referencia catastral?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo encuadrado dentro del sistema tributario local español, que grava el valor de la propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles situados en el término municipal que lo recaude. Su gestión se comparte entre la Administración General del Estado y los Ayuntamientos. Entró en vigor el 1 de enero de 1990, bajo la presidencia de Felipe González.
Su carácter real viene dado por el gravamen sobre la propiedad y lo constituye el propio inmueble o derecho real sobre bienes inmuebles, sin importar la circunstancia de quien ostente la titularidad. Tiene también un carácter objetivo, derivado de una cuantificación de la carga tributaria que atiende exclusivamente al valor del objeto, y no a las circunstancias de los sujetos pasivos.
El tributo recae sobre la propiedad del inmueble y de los bienes de naturaleza rústica y urbana radicados en el municipio, o sobre la titularidad de un derecho de usufructo o una concesión administrativa sobre dichos bienes o servicios públicos a quienes les afecte, y se grava sobre el valor de dichos bienes.
La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Se trata de un código alfanumérico que asigna el Catastro para que todos los inmuebles cuenten con una referencia catastral única que permita situarlo inequívocamente en la cartografía topográfica catastral.
V. Factura de agua del último recibo pagado y copia del contrato de agua ¿Qué es la factura de agua?
Si dispone de agua de red o participación en comunidad de aguas.
La factura del agua es el documento legal que acredita que se ha recibido y pagado el servicio y le informa sobre el uso que realiza. Suele incluir el número de contrato de suministro y los datos identificativos.
Si tiene su propio pozo. Por favor envíenos las especificaciones.
VI. Factura de luz del último recibo pagado y contrato de instalación
¿Qué es la factura de luz?
La factura de electricidad es la prueba de que recibe la electricidad en su propiedad, donde se detalla el monto a pagar por el consumo de luz. Si paga este servicio mediante domiciliación bancaria, será suficiente una copia de un recibo con el número de contrato y el boletín de instalación eléctrica.
VII. Planos de su propiedad
VIII. Lista de inventario
La lista de inventario es un listado de los muebles que permanecerán en la propiedad o que están incluidos en la venta.
IX. Certificado de Eficiencia Energética
De acuerdo con el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, que es el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de edificios, se transpone parcialmente la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la certificación de la eficiencia energética de edificios, fusionándose con el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, añadiéndose el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de edificios existentes.
El documento está firmado por un técnico competente y contiene información sobre las características energéticas del edificio o unidad del edificio, así como su calificación energética. Por lo tanto, la visita del técnico a la propiedad para recopilar la información es obligatoria.
La calificación es una medida de la eficiencia energética de un edificio o parte de él, que se mide mediante un método específico y se expresa a través de una serie de indicadores energéticos.
Es un documento que analiza el consumo energético del edificio, proponiendo mejoras para hacer más eficiente el Rendimiento Energético. La información del certificado de Rendimiento Energético se resume en una etiqueta. La etiqueta corresponde a la escala distintiva de letras y colores similar a la que estamos acostumbrados a ver en los electrodomésticos. Los colores corresponden a la "A" (menor consumo) hasta la "G" (mayor consumo).
El certificado es un documento que debe presentar el vendedor para poder publicitar una propiedad en venta. El propietario está obligado a presentar el Certificado de Eficiencia Energética original y firmado ante el Notario para la firma de la escritura.
X. Última factura de gastos de comunidad (si la hubiera)
Los gastos de comunidad son el monto que se paga cuando su propiedad se encuentra en una comunidad de vecinos.
El importe de las cuotas depende de las instalaciones y equipamientos comunitarios que tenga la propiedad y de los gastos de mantener dicha propiedad en buen estado y funcionamiento. Instalaciones como piscina, zona deportiva, jardines y otras zonas comunes suponen gastos de mantenimiento que repercuten directamente en la cuota que deben pagar los propietarios. Las zonas comunes deben aparecer en los estatutos de la comunidad de propietarios.
XI. Contrato de gestión de ventas firmado con Andalucia Town and Country
Un acuerdo no exclusivo significa que el propietario puede vender la vivienda de forma privada o dejarla a otras agencias inmobiliarias. Tenga en cuenta que trabajamos con un sistema gratuito de registro de clientes y le informaremos sobre nuevos compradores potenciales cada vez antes de la visita.
Al firmar este contrato, el vendedor autoriza a Andalucia Town and Country a vender su propiedad. Se trata de un acuerdo por el que nuestra agencia inmobiliaria solo recibirá las comisiones pactadas por los servicios prestados en caso de venta.
Andalucia Town and Country no exige exclusividad, pero si prefiere trabajar en base a una AGENCIA EXCLUSIVA, ofrecemos servicios especiales a nuestros vendedores exclusivos. Pregunte a nuestro personal al respecto.
XII. Copia de su certificado NIE o su residencia Y copia de su Pasaporte
El comprador ha sido encontrado y han acordado el precio. ¿Qué sigue?
Contrato de Reserva Firmado
El contrato de reserva entre el vendedor y el comprador. Es un acuerdo de depósito de garantía que permite al comprador reservar la propiedad por un período determinado (generalmente durante 4 semanas) para realizar investigaciones legales sobre la propiedad y organizar la financiación. Aunque esto último aconsejamos investigarlo mucho antes de realizar una oferta. Consulte también más información sobre los costos de compra. El monto del depósito de garantía está entre 3.000-5.000 Euros.
Contrato de Compraventa Firmado
El contrato de compraventa es un acuerdo privado entre el vendedor y el comprador preparado por su abogado después de que se haya realizado la investigación legal de la propiedad. El abogado del comprador confirma que la documentación de su propiedad es correcta y el comprador puede proceder con el pago del depósito del 10% al vendedor. En este documento se acuerda el plazo y las condiciones para la finalización (generalmente entre 2 y 4 semanas) después de la firma.
Finalización y firma de escrituras (Escritura Compraventa)
El cierre se lleva a cabo en la notaría local. El resto del precio de compra se debe pagar con la firma de las escrituras. Siempre acompañamos a nuestros clientes al cierre. Ambas partes, el vendedor y el comprador, y en caso de hipoteca, su banco deben estar presentes en persona en la Notaría, a menos que una de las partes no esté disponible para asistir a la reunión y tenga un representante legal (previamente acordado un Poder). El Notario se asegura de identificar a las partes y verifica que los requisitos legales y los pagos se hayan cumplido correctamente.
Lleve también a la Notaría los siguientes documentos:
Su pasaporte o documento de identidad Su certificado NIE Certificado de Eficiencia Energética original y firmado
¿CUÁLES SON LOS GASTOS DE VENTA?
A la hora de vender su propiedad surgen varias preguntas y una de las importantes es quién paga qué y cuáles son los gastos de venta.
El comprador asume su parte de los costos, lea más sobre los costos de comprar una propiedad. Los gastos de venta consisten en:
Impuestos:
Plusvalía: Este impuesto se basa en el valor incremental del terreno que ocupa la propiedad a lo largo de los años de propiedad. IBI, el impuesto anual sobre la propiedad Retención de impuestos de no residentes - 3%: ¿Qué es una retención de impuestos de no residentes? La razón de la práctica de retención se deriva del impuesto sobre las ganancias de capital sobre los ingresos de los no residentes en España. A lo largo de la venta de bienes inmuebles, el vendedor estará obligado a pagar impuestos sobre las ganancias de capital que haya obtenido como resultado de la transmisión. La legislación fiscal establece reglas para calcular la ganancia, que generalmente se determinará por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición. Pero cuando el vendedor no es residente en territorio español, para asegurar el cobro del impuesto, la ley establece que el comprador retiene el 3% de la compra y realiza el pago a cuenta de ese importe a la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
Tasas por servicios:
Gastos de cancelación de hipoteca (si los hubiera): En caso de tener hipoteca, informe a su banco cuáles son los costos de cancelación. Se pagan los gastos de comunidad (si los hubiera) En caso de venta a través de agencia inmobiliaria, los honorarios por los servicios prestados. Asegúrese de que todas las facturas de servicios públicos estén pagadas hasta la fecha de finalización.
Honorarios de asesoramiento legal:
En caso de que su documentación necesite actualización antes de Notaría. El papel del Notario en España es la identificación de las partes y la propiedad para transmitir la titularidad de la propiedad mediante la firma de las Escrituras (Escritura Compraventa). El Notario no realiza investigación legal sobre la propiedad y los documentos aportados. Por lo tanto, siempre recomendamos consultar a su abogado y su agente inmobiliario cuando piense en vender su propiedad. Lea más sobre el papeleo requerido para vender.
Tenga en cuenta que este documento es solo una guía para ayudar a nuestros clientes a recopilar la información. Por lo tanto, no se pueden derivar derechos de este documento.
